Text: Sylvia Rollmann
Gerade einmal 40 Kilometer liegen zwischen Düsseldorf und Köln. Der Rhein verbindet die beiden Metropolen ebenso wie die Liebe zum Bier oder zum Karneval. Trotzdem streiten Kölner und Düsseldorfer nur allzu gerne darüber, welche Stadt die schönere oder erfolgreichere ist. Eine Rivalität, die auch auf dem Immobilienmarkt ausgetragen wird.
Zwar zählt Düsseldorf ebenso wie Köln zu den Top-7-Standorten in Deutschland, beide Städte zeichnen sich durch eine florierende Wirtschaft und stetigen Zuzug aus. Doch ein Vergleich der Immobilienmärkte, so sagen Experten von Colliers, HIH Invest Real Estate und der Pandion AG, zeigt die Unterschiede.
„In Düsseldorf ist der Branchenmix ausgewogener“
Herwig Lieb, Colliers
Beispiel Büromarkt. Hier hat traditionell Düsseldorf die Nase vorn. Mit 28,50 Euro pro Quadratmeter erzielte die Landeshauptstadt auch 2021 die höheren Spitzenmieten (Köln: 25,75 Euro) und dominierte mit 17 Euro pro Quadratmeter bei den Durchschnittsmieten (Köln: 16,20 Euro). „Grund dafür ist auch die Zahlungsbereitschaft der wichtigsten Mietergruppen“, erklärt Herwig Lieb, Regional Manager NRW bei Colliers. Während in Köln 53 Prozent der angemieteten Flächen auf die Öffentliche Hand entfielen, seien es in Düsseldorf nur 22 Prozent. „Dort ist der Branchenmix ausgewogener.“
In Düsseldorf und Köln ist die Nachfrage nach Büroimmobilien ungebrochen – trotz der anhaltenden Corona-Krise. 2021 lag der Flächenumsatz in Köln mit 270.000 Quadratmetern nur noch knapp unter dem von Düsseldorf (280.000) – und das bei einer Leerstandsquote von 3,2 Prozent. Beim Transaktionsvolumen für Gewerbeinvestments rangierten die Domstädter erstmals vor ihrem rheinischen Nachbarn. Und: „In beiden Städten sprechen die Anmietungsgesuche für einen deutlichen Schub in diesem Jahr“, meint Lieb. In Düsseldorf seien Projekte mit 115.000 Quadratmetern und einer Vormietungsquote von 72 Prozent in der Entwicklung. In Köln seien es 90.000 Quadratmeter und 65 Prozent. „Das sind deutliche Belege für die nach wie vor starke Büroflächennachfrage.“
Urbane Quartiere liegen in Düsseldorf und Köln im Trend
Felix Meyen, Head of Transaction Management der HIH Invest Real Estate, bestätigt: „Selbst bei höheren Homeoffice-Quoten wird der Flächenbedarf nicht sinken.“ Büros blieben als Treffpunkt zur Stärkung der Kreativität und Interaktion und zur Weiterentwicklung der Unternehmenskultur unverzichtbar. „Allerdings führt die Verbreitung alternativer Arbeitsmodelle zu neuen und höheren Ansprüchen an die Qualität, Gesundheit und Gestaltung von Arbeitsplätzen“, so Meyen. Der Trend gehe weg vom reinen Bürostandort hin zu urbanen Quartieren. Gleichzeitig gewinne der Aspekt der Nachhaltigkeit an Bedeutung. „Für immer mehr Investoren ist die ESG-Taxonomie der EU fester Bestandteil ihrer Ankaufsprüfung. Für besonders grüne Objekte nehmen sie sogar niedrigere Renditen in Kauf.“
Klaus Küppers, Niederlassungsleiter Köln der Pandion AG, spricht von einem „wiedererwachenden Markt“, in dem nun insbesondere Großmieter hohe Anforderungen an die Qualität der Büroflächen stellten. „Da kommen Neubaumaßnahmen mit geringen Vorlaufzeiten ins Spiel.“ Küppers lobt die „hohe Entwicklungsdynamik und erfreuliche Offenheit für neue Projektideen“ in der Landeshauptstadt, etwa beim Hochhausbau. Vielfach sei eine schnellere Umsetzung möglich, zudem sei das Flächenangebot größer als in der Domstadt. „Der Spagat zwischen Politik, Verwaltung und Öffentlichkeit gelingt in Düsseldorf etwas besser als in Köln.“
„In Düsseldorf das Fundament für eine zukunftsweisende Stadtentwicklung gelegt“
Niklas Schulte, IHK Düsseldorf
Und wie sieht es auf dem Wohnungsmarkt aus? Traditionell sind Düsseldorf und Köln attraktive Wohnstandorte. „Der kontinuierliche Zuzug lässt die Nachfrage immer weiter steigen“, erklärt Küppers. So verteuerten sich Eigentumswohnungen in Düsseldorf und Köln seit 2016 um mehr als 40 Prozent. Während in Köln nationale Käufer dominieren, ist die Klientel in Düsseldorf internationaler, überwiegend aus dem asiatischen Raum. Trotz großer Wohnungsbauprojekte bleibt Wohnraum in den Rheinmetropolen ein knappes Gut. Die Mieten legten um rund 20 Prozent zu.
Aber wer ist nun der Gewinner im Immobilien-Duell? „Sowohl Düsseldorf als auch Köln entwickeln sich sehr positiv und potent. Beide stehen für die Wirtschaftskraft und Zukunftsfähigkeit der Metropolregion Rheinland“, so Niklas Schulte, Referent Dienstleistungen der IHK Düsseldorf. Zwar bleibe abzuwarten, wie sich die Corona-Pandemie und die damit verbundenen New-Work-Trends schlussendlich auswirkten, „mit Konzepten wie dem städtebaulichen Entwicklungskonzept Raumwerk D der Landeshauptstadt Düsseldorf oder dem IHK-Projekt ‚Stadt der Zukunft‘ ist aber in Düsseldorf das Fundament für eine zukunftsweisende Stadtentwicklung und einen weiterhin florierenden Immobilienmarkt gelegt“, so Schulte.
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